Long inspection waits, extra permits, and HOA pushback all cost contractors time and money. Three bills aim to fix these problems, and a CPUC follow-up on SB 1221 could bring new electrification work. One bill is already law. Two are waiting on Gov. Newsom, who has until September 30 to act.
AB 1738: Remote Inspections (Carrillo) — Signed Sept. 18
Under the new law, cities and counties must allow homeowners, or contractors with the homeowner’s written consent, to request a remote inspection by video or photos. It covers heat pump water heaters, heat pump HVAC, reroofs, solar up to 15 kW, batteries, and smoke/CO detectors in one- and two-family homes. Inspectors choose the method and may still request an in-person visit. Larger cities and counties must offer remote inspections by January 1, 2028, and smaller cities by July 1, 2028.
Why it matters: SPUR found that HVAC contractors often wait two to six hours for an inspection that takes 5 to 15 minutes. Remote inspections can be scheduled more flexibly, sometimes the same day, so crews stay busy and jobs close and get paid sooner. The video must start at the street and show the property address. Deliberately misrepresenting your work can get you banned from remote inspections for up to 6 months, or up to 12 months for repeat offenses.
SB 222: Heat Pump Access Act (Wiener) — Awaiting Signature
This bill would replace the patchwork of local rules across about 600 jurisdictions with one statewide standard for heat pump and heat pump water heater installs:
- Inspections without waiting on-site starting July 1, 2027. Inspectors can review the work and call or video you if they have questions.
- Instant online permits by July 1, 2028, for same-location replacements that need no new panel or structural work. For HVAC, you must certify under penalty of perjury that you did a load calculation.
- No more than one standard permit per install. Cities can still require separate permits for panel or structural work.
- Permit fee caps of $150 for a water heater and $200 for HVAC. Cities can charge more only if they document their costs. The bill also limits local setback and noise rules.
- HOA protections: HOAs can’t block installations, charge fees, or require homeowners to use a specific contractor.
Why it matters: Same-day permits help with emergency replacements. Installers told a CPUC-commissioned market study that nearly half of water heater replacements happen after a failure. Faster, cheaper permits also make it easier to compete with unpermitted work. A 2017 CPUC-commissioned study estimated that permits were pulled for only 8% to 29% of residential HVAC changeouts. Small cities and counties are exempt from some parts of the bill. Cities and counties have opposed it, arguing that high upfront costs, not permits, are the real barrier.
AB 2313: Home Energy Choice Act (Berman) — Awaiting Signature
Owners of homes whose gas service line is planned for replacement within five years could get an incentive to switch to electric and disconnect from gas. The CPUC must have gas utilities offer this program by January 1, 2028.
Why it matters: It could create a steady stream of funded whole-home electrification jobs. The program’s design includes the development of a list of contractors.
Follow-Up: SB 1221 Neighborhood Gas Pilots
In August, we covered the CPUC’s July 2 rules for these pilots, including the April 2027 deadline for the first applications. Here is what has happened since, based on the CPUC’s SB 1221 page:
- New staff proposal (August 31): it proposes a utility incentive of up to 25% of a pilot’s verified savings, and covers how gas service would end and what utilities must report.
- A full switch: staff proposed that homes get electric replacements for all common gas uses (cooking, water heating, space heating, and clothes drying). Gas lines would be cut and capped only after the utility confirms the work is complete.
- More priority zones: the list would grow from 151 to 304 census tracts, plus nine partial tribal tracts, across 26 counties. The CPUC plans to finalize it by December 31, 2026.
- Comments: Opening comments were due September 18. Reply comments are due October 2.
Where things stand: The CPUC has not approved any pilots, so no work has started. The first applications are due April 1, 2027.
Why it matters: If the full-switch proposal is adopted, each home could involve several appliances plus panel work, which means bigger jobs. More zones mean more places where this work could appear. The work is still months away, but the rules are being set now.
Menos espera, más trabajo: lo que significan las nuevas leyes y programas piloto de California para los oficios especializados
Las largas esperas para inspecciones, los permisos adicionales y la oposición de las HOA les cuestan tiempo y dinero a los contratistas. Tres iniciativas de ley buscan resolver estos problemas, y un seguimiento de la CPUC a la SB 1221 podría generar nuevos trabajos de electrificación. Una de estas iniciativas ya es ley. Las otras dos esperan la firma del gobernador Newsom, quien tiene hasta el 30 de septiembre para decidir.
AB 1738: Inspecciones remotas (Carrillo) — Firmada el 18 de septiembre
Con la nueva ley, las ciudades y los condados deberán permitir que los propietarios, o los contratistas con autorización por escrito del propietario, soliciten una inspección remota por video o fotografías. Esto aplica a calentadores de agua con bomba de calor, sistemas de climatización (HVAC) con bomba de calor, reemplazos de techo, sistemas solares de hasta 15 kW, baterías y detectores de humo y de monóxido de carbono en viviendas unifamiliares y bifamiliares. Los inspectores eligen el método y aún pueden pedir una visita en persona. Las ciudades y los condados más grandes deberán ofrecer inspecciones remotas a más tardar el 1 de enero de 2028, y las ciudades más pequeñas, a más tardar el 1 de julio de 2028.
Por qué es importante: SPUR encontró que los contratistas de HVAC a menudo esperan entre dos y seis horas para una inspección que dura de 5 a 15 minutos. Las inspecciones remotas pueden programarse con mayor flexibilidad, incluso en algunos casos el mismo día, lo que permite mantener ocupadas a las cuadrillas y cerrar y cobrar los trabajos más rápidamente.
El video debe comenzar desde la calle y mostrar la dirección de la propiedad. Si usted falsea deliberadamente el trabajo realizado, se le puede prohibir el uso de inspecciones remotas por hasta 6 meses, o hasta 12 meses en caso de reincidencia.
SB 222: Ley de Acceso a Bombas de Calor (Wiener) — En espera de firma
Esta iniciativa sustituirá el mosaico de reglas locales de unas 600 jurisdicciones por una única norma estatal para la instalación de bombas de calor y calentadores de agua con bomba de calor:
- Inspecciones sin esperar en el sitio a partir del 1 de julio de 2027. Los inspectores podrán revisar el trabajo y llamarle o hacer una videollamada si tienen alguna pregunta.
- Permisos instantáneos en línea a más tardar el 1 de julio de 2028 para reemplazos en la misma ubicación que no requieran un tablero eléctrico nuevo ni trabajos estructurales. En el caso de HVAC, deberá certificar, bajo protesta de decir verdad, que realizó un cálculo de carga.
- Un solo permiso estándar por instalación. Las ciudades aún podrán exigir permisos por separado para trabajos en el tablero eléctrico o trabajos estructurales.
- Topes en las tarifas de permisos: $150 para un calentador de agua y $200 para HVAC. Las ciudades solo podrán cobrar tarifas más altas si documentan sus costos. La iniciativa también limita las reglas locales sobre distancias mínimas de separación y niveles de ruido.
- Protecciones frente a las HOA: las HOA no podrán impedir las instalaciones, cobrar cuotas ni exigir que los propietarios trabajen con un contratista en particular.
Por qué es importante: Los permisos el mismo día ayudan en los reemplazos de emergencia. Según los instaladores consultados en un estudio de mercado encargado por la CPUC, casi la mitad de los reemplazos de calentadores de agua se hacen después de una falla. Los permisos más rápidos y baratos también facilitan competir contra quienes trabajan sin permiso. Un estudio de 2017 encargado por la CPUC estimó que solo se tramitaron permisos para entre el 8% y el 29% de los reemplazos residenciales de HVAC. Las ciudades y los condados pequeños están exentos de algunas partes de la iniciativa. Las ciudades y los condados se han opuesto a ella, con el argumento de que la verdadera barrera son los altos costos iniciales, no los permisos.
AB 2313: Ley de Libre Elección de Energía en el Hogar (Berman) — En espera de firma
Los propietarios de viviendas cuya línea de servicio de gas esté programada para ser reemplazada en los próximos cinco años podrían recibir un incentivo para cambiarse a la electricidad y desconectarse del servicio de gas. La CPUC deberá exigir que las compañías de gas ofrezcan este programa a más tardar el 1 de enero de 2028.
Por qué es importante: Podría generar un flujo constante de trabajos de electrificación integral de viviendas con financiamiento. El diseño del programa contempla la creación de una lista de contratistas.
Seguimiento: programas piloto de gas por vecindario de la SB 1221
En agosto, le hablamos sobre las reglas que la CPUC publicó el 2 de julio para estos programas piloto, incluida la fecha límite de abril de 2027 para presentar las primeras solicitudes. Esto es lo que ha ocurrido desde entonces, según la página de la CPUC sobre la SB 1221:
- Nueva propuesta del personal de la CPUC (31 de agosto): propone un incentivo para las compañías de servicios públicos de hasta el 25 % de los ahorros verificados de cada programa piloto. También establece cómo se terminaría el servicio de gas y qué información deberán reportar las compañías.
- Cambio total: el personal propuso que las viviendas reciban equipos eléctricos para reemplazar todos los usos comunes del gas: cocina, calentamiento de agua, calefacción y secado de ropa. Las líneas de gas se cortarían y sellarían únicamente después de que la compañía confirme que el trabajo se completó.
- Más zonas prioritarias: la lista pasaría de 151 a 304 secciones censales, más nueve secciones censales tribales parciales, en 26 condados. La CPUC planea tenerla definida a más tardar el 31 de diciembre de 2026.
- Comentarios: la fecha límite para presentar los comentarios iniciales fue el 18 de septiembre. Las respuestas a esos comentarios deberán presentarse a más tardar el 2 de octubre.
Situación actual: la CPUC aún no ha aprobado ningún programa piloto, por lo que todavía no ha comenzado ningún trabajo. Las primeras solicitudes deberán presentarse a más tardar el 1 de abril de 2027.
Por qué es importante: si se adopta la propuesta de cambio total, cada vivienda podría incluir varios equipos eléctricos, además de trabajos en el tablero eléctrico, lo que significa proyectos de mayor alcance. La ampliación de las zonas prioritarias también significa que este tipo de trabajo podría surgir en más lugares. Aún faltan varios meses para que el programa comience, pero las reglas se están definiendo ahora.
